房屋過戶流程

中古屋交屋注意事項 我想了解房屋過戶流程~~~ 我想知道一般房屋買賣雙方 房屋過戶的流程簽約，用印，完稅，交屋 的細節~~~越詳細越好~~謝

參考看:簽約時應注意事項在雙方購買時，除在簽約前應對契約內容進行詳細確認外，在簽約時更需對契約中約定事項的時間可行性(如搬遷時間、貸款清償時間等)，必須確實有把握時再行簽約；特別時雙方貸款銀行的不同，需先確認銀行的作業時間以避免時間上的衝突造成延誤，以下即針對中古屋部分提出4項簽約時應注意事項以供參考。

項 　　目審 核 內 容1.確認買方身分及契約內容 ◎先行確認買方身分，以防假買方、避免受騙。

◎搬遷時間、貸款清償時間再確認，以確實掌握時間。

2.稅費分算基準 ◎地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。

◎基準日之前，稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額；基準日之後，稅款應由新買方按月份比例分算應繳交額。

3.貸款額度 應在契約中載明，一般為自備款三成、貸款七成4.付款流程及方式＜委由仲介公司辦理＞分為簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之一成金額；剩餘之七成尾款應於交屋時繳清。

＜若雙方為自行買賣時＞在簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之五成金額；剩餘之五成尾款應於交屋時繳清。

用印時應注意事項買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦地政士，並由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續，而此時買方及需給付第二期款。

有關備證流程及注意事項如下： ◎備證流程 1.備齊證件：※印鑑章※印鑑證明二份(六個月內)※戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份 2.由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好買賣雙方印 鑑章。

3.若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。

銀行申貸作業程序：收件─審查─估價─對保─用印─核貸撥款【約需2~3週】◎注意事項 1. 請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符 2. 應備之證件是否齊備 3. 交給承辦地政士之證件，應影印乙份交地政士簽收以免爭議。

完稅時應注意事項稅單核發後，即由承辦地政士通知買賣雙方，完成稅款繳交，買方並於此時給付第三期款之程序。

有關完稅流程及注意事項如下： ◎完稅流程 1.稅捐單位核發稅單 2.承辦地政士通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅 ※買方應備齊證件及款項：(印鑑章)(交付賣方完稅款 )(簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦地政士)(承辦地政士著手進行過戶及設定他項權利) 3. 承辦地政士約同買賣雙方完稅時間及地點　◎注意事項完稅時承辦地政士為保障賣方權益，將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦地政士處，而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。

交屋時應注意事項買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交之內容應與不動產買賣契約書中所載相同，點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。

有關交屋流程及注意事項說明如下：◎交屋流程 1.承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀，並聯繫雙方交屋、交尾款時間。

2.完成點交 3.退回保證本票 4.繳交標的物鑰匙、遙控器及住戶規約◎注意事項 1.最好是買賣雙方一同現場點交，買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。

2.請地政士結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。

3.賣方須於買方交付尾款時退回保證之商業本票。

4.賣方應於交屋後繳交門鎖。

◎買方給付尾款的二種方式：給付方式 狀　況注意事項1.現金 ◎注意點清款項並於合約書上註明2.銀行貸款賣方無貸款時◎由承辦地政士於產權過戶後辦銀行貸款抵押權設定後，約同買賣雙方辦理交屋手續◎定時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務，並至標的物現場完成房屋點交手續賣方有貸款時◎由承辦地政士於產權過戶後辦妥銀行貸款抵押權設定後，約由買方銀行進行代償作業(清償之金額視為尾款之部分)，取得清償證明後辦理賣方原抵押權塗銷登記 ◎承辦地政士於完成抵押權塗銷登記後通知買賣雙方交屋時間、地點

從簽約到過戶完成之間，買方雙方各有法定稅捐要繳交。

買方應繳交的稅費包括：印花稅、契稅、監證費、公證費、教育捐、登記費、書狀費、代書費等。

賣方應繳的稅費有：土地增值稅、交屋前的地價稅、房屋稅、管理費、水電瓦斯費等。

有關稅率的合法節稅方案請看【節稅篇】。

交易流程 目前房屋的過戶手續大部分委託合格的專業代書辦理，找對人可以省去不必要的麻煩和風險。

以下就將交易流程做簡扼的說明： 付定 代表雙方對交易的價格及附帶條件已初步確定，買方付給賣方若干定金，賣方則承若在一定期間內以約定條件出售。

簽約 買賣雙方簽定正式買賣合約，買方應備身分證及戶口名簿影本、印章，賣方則應備齊身分證及戶口名簿影本、土地、建物所有權狀正本、近期房屋稅單、地價稅單正本、近期銀行繳息還款單正本以備辦理過戶事宜。

買方應在簽約時支付簽約金給賣方（通常為買賣價的10%~15%），賣方則將土地、建物所有權狀正本交由代書保管。

如文件提前備齊，簽約和用印可合併在一次辦理。

用印 用印時買方應付第二次款項予賣方（通常為買賣價的10%或自備款和貸款差額扣除尾款的部份）。

買賣雙方應備齊戶籍騰本、印鑑證明及印鑑章交由代書辦理過戶事宜。

如文件提前備齊，簽約和用印可合併在一次辦理。

完稅 待契稅和增值稅單發下來後，代書會分別通知買賣方繳納稅款。

代書持完稅證明後，房屋即可過戶。

交屋 買方將尾款交付給賣方，賣方將房屋點交給買方，買賣方並就代書費、水電瓦斯及各項稅捐雜費結清，交易即告完成。

附註 目前購屋者多須向銀行辦理購屋貸款，因此在買賣價金的支付安排上，通常以買賣價金的30%為自備款，自備款在付定至交屋的過程中分三至四次交付，其餘的70%則為銀行貸款。

辦理銀行貸款時，買方須依約定期限辦理申貸和對保的程序，以便即時在交屋時將貸款金額撥付給賣方。

為確保貸款金額確實能繳給賣方，賣方可要求買方開具與貸款金額同額的本票作為付款之擔保。

不動產之可貸金額，是由銀行依據擔保品的價值和申貸者的還款能力等諸多因素限制，因此買賣標的物原有的貸款額度，在更換銀行、借款人或因金融政策及房屋行情等因素而變化，因此造成貸款金額不足時，買方仍須補足差額還給賣方。

所以；簽約時對貸款的變化及補救辦法應未雨綢繆，才不至於因貸款不足以支付房價而生糾紛。