不動產仲介業
一、不動產仲介簡介
(一)起源：
房屋「仲介」這個名詞，使用上取法於日本，中國人自古就很懂仲介人之藝術。
當介紹賣方或買方達成交易後，獲取雙方所送的紅包，「意思、意思」之情形，但無形中也成為民間約定俗成的習慣。
註：不動產經紀業：
包括仲介業及代銷業，仲介業務辦理不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務則是受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。
（民國八十八年-二月三日-不動產經紀業管理條例通過）
(二)稱謂：
中人：
「中人」是早期房地產仲介人的稱呼，意為介紹人，也具有中間人、見證人的意思。
牽猴仔：
「牽猴仔」則是較為輕蔑及難聽的稱呼，源自於中人總能在買賣成交後，得到一筆可觀的報酬，眼紅之人便帶著酸溜溜的心情說：「遊手好閒，不過牽給人認識，只是「買空、賣空」，不費吹灰之力就賺錢，「介紹一下」，何必這麼多錢，悻悻者就把「牽給人認識」的人，叫做「牽猴仔」。
跑單：
「跑單」則是另一種的稱呼，起源於於六十年代，是指沒有設立公司商號的房地產介紹人，「一個或兩個人在四處收集買賣情報，四處為人介紹」為仲介之個體戶。
註：「人必規業」「業必歸會」
不動產經紀人員→證照制度；不動產經紀業→營業保證金制度
(1)經紀人及經紀營業員：
指經紀人或經紀營業員。「經紀人」之職務為執行仲介或代銷業務；「經紀營業員」之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。
(2)不動產經紀人：
須經國家考試及格，應具備一年以上之經紀營業員經驗，並請領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人，該證書有效期間為四年，期滿時，經紀人應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練三十個小時以上之證明文件，辦理換證。
(3)經紀營業員：
須經中央主管機關認可之機構、團體完成經紀營業員訓練三十個小時以上，並登錄及領有經紀業營業員證明者，期滿時，經紀營業員應檢附其於四年內，在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練二十個小時以上之證明文件，辦理換證。
(4)營業保證金：
經紀業應申請許可，並辦妥公司或商業登記，並加入當地直轄市或縣(市)同業公會及繳存新台幣二十五萬元營業保證金。
（三）服務報酬：
「照子午走」：
既然介紹雙方買賣房屋，一旦成交後，給個紅包表示「意思意思」紅包，一則為感謝，也讓介紹人的辛苦有所回饋。台灣有句俗語「照子午走」，意為依照善良習俗形成的規矩來行事。
「買三賣二」：
當雙方透過仲介都有意思進行買賣，當然會問「佣金」多少？成交後的佣金比例，以前認為買房子是喜是應該讓人沾沾喜氣，所以給多一點，買方百分之三，賣方百分之二就成習慣。但佣金制度真正形成合理之佣金之比例規定，則是在法制化後，由內政部所規定之「服務報酬收取標準及方式」
「差價」
係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。不肖業者藉由欺瞞「低買高賣」、「三角牽」賺差價或「買斷」來賺取不當利益等方式，故以往消費者也普遍用「買清」與「賣清」來因應，但因資訊不透明的情形下，賺取差價之情形，還是相當頻繁，直到「不動產經紀業管理條例」通過後，產業秩序才有正式服務標準規範。
註：
(1)中央主管機關所定之服務報酬標準：
買賣之服務費不得超過成交價金之百分之六，出租之服務費不得超過成交月租金之一個半月。
(四)法制化下的不動產經紀業：
在過去大多數人的印象中，認為不動產仲介業是一種流動性高的過渡性工作，然而，隨著時代的不斷地變遷，產業分工細分化、專業的訴求，交易資訊的公開透明及對產權移轉安全的重視等，人們開始對不動產這項高價位的耐久財，在於消費性的決策中，抱持高度的警覺慎重的態度，畢竟多數人一聲中交易的機會有限，所以，專業的經紀業及經紀人員，成為人們買賣不動產時重要的媒介。
(五)商品及服務：
仲介業主要的商品及服務，透過經紀人員為與賣方客戶簽訂「委託書」，將其所委託之不動產，如：土地、房屋(物件)，透過經紀人員行銷找尋買方客戶，並接受買方委託的「要約書」或「斡旋金收據」，透過經紀人員向賣方議價及撮合、價金條件，在民法上具備「委任」與「居間」之責任。
(1)委任：
稱委任者，為當事人約定一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。
(2)居間：
稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
二、經營型態
(一)美式及日式：
美式仲介：
主要參考美國Ｃentury21及ＥＲＡ等公司經營模式，重視企業形象，希望提供專業安全保障及公開公正的交易過程，除了是買賣居間者，也辦理產權移轉。
日式仲介：
主要參考日本三井不動產，在日本其人口相當稠密，仲介業重視公司經營管理、團隊效率及「師徒制」、「商圈耕耘」及街道管理(掃街)觀念。
而我國立法所規範的營業許可制度、不動產經紀人證照、營業保證金制度、契約書專任與一般委託契約等相關規定，主要仿效日本。
本土經營仲介：
此外，也有很多本土的單店經營型態、單打獨鬥或代書業轉型經營的仲介型態。
(二)樓面式與店頭式：
樓面式：
「樓面式」經營是指公司在二樓以上，由於樓面試辦公室租金相對較低，經營成本也低，透過教育訓練及人員彼此的競爭壓力，提高人員的戰鬥力；但較少論及企業形象或服務品質的觀念，同時也較沒有商圈經營及來店客源的建立，與客戶建立友誼的關係。
店頭式：
「店頭式」經營則是在一樓的經營方式，所採取的是「商圈精耕」的策略，鎖定固定的區域與當地的鄰里居民建立良好的關係，以尋求業務的機會，因此對於地段的行情及學區、市場、交通、地理環境等更能夠掌握，交易成功機率大增。
(三)直營店與加盟店：
直營店：
所謂「直營店」，即由公司直接拓點設立，在營運、管銷、人員的委派和升遷及教育訓練等，全部都由總公司統籌管理，其優點在於管理與素質的整齊，經營者較易掌控。
加盟店：
在「加盟店」方面，是由加盟總部以契約約定使用其發展之服務、營運方式、商標或服務標章及提供經營Know-How給加盟店，採取品牌授權作法，收取一定的權利金(加盟金)、保證金及使用月費(廣告費)，以品牌知名度作為經營策略。
(四)高專與普專：
高專：
所謂「高專式」指高級專員，而現在的公司的從業人員時通常沒有底薪，或者僅拿少數車馬費，公司採「低底薪、高獎金」制，主要按成交金額計算酬勞，多數房仲公司將服務費一半歸公司，一半歸業務人員所有。
普專：
所謂的「普專式」指普通專員，至於與高專最大的不同採「高底薪、低獎金」的制度，每個月有基本的業績要求，採責任中心制度，因為有保障底薪，對於員工也較容易要求。
(五)開發與銷售：
開發：指賣方客戶之仲介作業
首先應了解賣方客戶之求售底價，並進行產權調查，如所有權及他項權利力、有無限制登記或禁止處分等情事，再經查明無誤後，始進行現場勘查，了解鄰里環境、建物維護程度及居住品質，而後與買方討論售價後，便全力進行銷售。
銷售：指買方客戶之仲介作業
首先應了解買方客戶之購屋條件，如購屋意願、職業、家庭背景等具體需求，及購屋資金額度與來源等，介紹物件並且帶看搓合。
加盟與直營比較表
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優 點
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缺 點
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直營店
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● 對於總公司的決策能貫徹。
● 服務有一定水準
● 物件流通較容易
● 員工素質易掌握，形象較能
統一。
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●成本高，拓點不如加盟快。
●業務獎金較中、低，員工淘
汰率高。
●服務費沒有彈性。
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加盟店
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●成立成本由店東負擔，容易
快速擴大規模。
●可得到總部企業品牌與輔
導。
●屬小型業者結合，提昇生存
能力。
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●總部決策不易貫徹。
●對加盟店較無控制力。
●多數加盟店的月費支出永無
止境。
●僅作品牌授權，業務支援仍
然有限。
●客戶爭議法律訴訟對象非總
部。
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三、國內不動產仲介業沿革簡表
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民國
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重大事項記要
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66
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勵行建設公司成立，以建設公司之名成立首家房屋仲介公司
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68
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住商企劃研究室成立
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72
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「房屋仲介人」一詞首先在國內出現
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73
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經濟部開放房屋仲介公司成立
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74
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太平洋房屋正式成立，為國內房仲業之直營體系的創始者
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中信房屋成立
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75
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信義房屋成立，前身為「大台北不動產仲介聯盟」成員之一
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76
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「大台北不動產仲介聯盟」更名為「住商不動產」，為加盟創始者
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經濟部於商業團體分業標準中增列「房屋仲介業」
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77
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力霸房屋成立、永慶房屋成立
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80
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僑福房屋成立，為國內第一家標榜美式仲介之房屋連鎖系統
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81
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ERA不動產正式引進國內
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83
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太平洋房屋及力霸房屋宣佈開放加盟
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86
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CENTURY21( 21世紀不動產)引進台灣
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中信房屋全面開放加盟
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88
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不動產經紀業管理條例於民國88年2月3日公布實施，緩衝期三年
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91
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不動產經紀業管理條例正式實施，不動產經紀業進入專業證照時代
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永慶房屋宣佈開放永慶不動產、有巢氏房屋加盟
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92
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全國不動產全面開放加盟
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98
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北區房屋更名為台灣房屋
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99
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信義房屋、永慶房仲、台灣房屋、住商不動產、中信房屋、東森房屋、
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太平洋房屋、21世紀不動產、有巢氏房屋、全國不動產等為主要連鎖品牌
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四、連鎖房仲品牌介紹及企業口號（slogan）
(一)信義房屋：全直營，口號：信任，帶來新幸福，為國內第一家上櫃之房屋仲介公司。
(二)永慶房仲：加盟與直營並行，包括永慶房屋(直營)、永慶不動產(加盟)、有巢氏房屋(加盟)；口號：我們在此深根，與您一起成長(永慶)、在地社區專家-小巢(有巢氏)。
(三)台灣房屋：加盟與直營並行，原為本土房仲-桃、竹、苗地區區域公司「北區房屋」，2008年開放加盟，2009年更名為「台灣房屋」，口號：台灣加油‧台灣起飛、聽見家的心願
(四)住商不動產：加盟，口號：「店店相繫‧服務心細」、有心‧最要緊
(五)中信房屋：直營轉加盟，口號：謙沖致和‧開誠立信
(六)東森房屋：直營轉加盟，原為力霸房屋，2006年更名為「東森房屋」，口號：「全新出發、全新服務」、看見房屋的新價值
(七)太平洋房屋：直營轉加盟，口號：珍惜所託‧一如己屋
(八)二十一世紀不動產：加盟，口號：「專業、效率、國際化」、全球最大房仲品牌
(九)全國不動產：加盟，口號：全國團隊‧在地行家、全國幫你買好屋
(十)美商ERA（易而安不動產）：加盟，口號：創新、連結、機會
五、重要交易規範：契約書
不動產仲介業交易，皆須要透過契約書來規範，其不動產經紀業管理條例規定：不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
一、不動產出租、出售委託契約書。
二、不動產承租、承購要約書。
三、定金收據。
四、不動產廣告稿。
五、不動產說明書。
六、不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。
其重要交易規範如下：
(一)契約審閱期：
仲介業在與消費者定型化契約前，應給予消費者合理的契約審閱期，依中央主管機關規定至少要有三日或五日以上的契約審閱期間。
(二)專任委託與一般委託：
專任委託：
「專任委託銷售契約書」係專賣契約，俗稱「綁約」一旦簽訂委託後，就要依照契約的相關條件、期間約定，交由仲介公司，不可以自行出售或再交由其他仲介業來銷售及介紹。
一般委託：
一般委託契約書則是無專賣權，又稱「開放性委託」，屋主可以自己賣或同時委託他人同步進行，一旦出售時就停止出售，沒有成交，不用給付任何服務報酬。
(三)不動產廣告稿：
仲介業所做之廣告文宣，必須遵守廣告內容真實之義務，不得有虛偽不實、引人錯誤之表示或表徵，如有不實時，應負損害賠償責任。例如：不得記載廣告內容僅供參考、不得使用非法定名詞定義「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」或非領有建造執照的「夾層面積」、二次施工等。
(四)不動產說明書：
不動產說明書是「產權之說明及記載」，是消費者在交易過程中之必要文件，其委託人及經紀人均須簽章，不動產仲介業要以不動產說明書向交易之相對人解說，成交時為交易之重要附件，為不動產契約書之重要憑證。
(五)要約書及斡旋金收據
要約書：
「要約書」，係表示買受人欲購買房屋之意思表示之文書，消費者可以不支付費用，而將其意願表達，透過不動產仲介業代為協調其價格、條件，一旦屋主同意，契約成立生效。若消費者後悔不買，屋主可要求其履約或解除契約，並請求損害賠償，其為總價款百分之三以下之損害賠償責任。
斡旋金收據：
「斡旋金」或稱「協調金」是仲介業者以往之慣例，斡旋金係因買方中意房
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