高雄市鼓山區　重劃區近年供給放量　未來土地�

鼓山區內擁有全市兩大明星重劃區：美術館特區與農十六；在公共建設逐步到位後，穩穩地將房價推向新的高峰，而在重劃區開發多年後，素地日益稀少，土地稀有題材已浮上臺面……

鼓山區位在高雄市的西北側，從地理位置上來說，鼓山區北鄰左營區，東與三民區相接，東南鹽埕區，南隔高雄港和旗津區相望，西邊則依傍著台灣海峽。

關於鼓山區地名的由來，民間有數種不同說法。而官方認為較可信的，是源自於15世紀以前，平埔族的其中一支馬卡道族在此居住，為防御上岸劫掠的海盜，就在港口周邊種植莿竹林 ，而平埔族語中的「竹林」，就念作Takau。漢人來到這裡之後，就以稱馬卡道族為「打鼓社」或「打狗社」，稱壽山為「打鼓山」，鼓山區因此而得名。

鼓山區東西兩邊地勢對比極為明顯，西側幾乎為壽山所盤據，東邊則盡是平坦的平原地區。壽山俗稱『柴山』，最高海拔不到360公尺，但因擁有豐富的動、植物生態，西南端還有頗負盛名的西子灣，已成為高雄市民休閒踏青的最佳去處　建署更在98年間，著手設立『壽山國家自然公園籌備處』，為我國第一座國家自然公園，有高雄『都市之肺』的美稱。

相對於原高雄市來說，鼓山區面積雖廣達約14.75平方公裏，全區人口約13.3萬人，人口密度乍看之下不高，但區域左側的壽山山區人口較少，右側平原較適宜居住，所以人口算是集中在右側，而這就成為建商推案的重戰場，多數建案都位在重劃區內。

近十餘年來，雖然高雄市人口成長停滯，不少行政區出現人口負成長，然鼓山區總人口數卻穩健上升。鼓山區之所以吸引諸多人口遷入，『美術館特區』與『農十六』兩大重劃區是其中關鍵。

事實上，在高雄市府推動上述兩大重劃區之前，鼓山區區內產業仍以工業為主力，環境質感不算上乘。到了80年代以後，市府陸續啟動兩大重劃區開發案，唯開發效益尚未浮現，開放建筑時程略晚，市民接受度也還不太高，加上當年遇到產業大量外移，人口仍難有爆發性成長。所以從70年代一直到80年代，鼓山區人口就在10至11萬之間徘徊。

90年代是鼓山區人口從停滯轉為上揚的分水嶺。由於重劃區公共建設已經落實，開發漸露雛型，生活機能也稍有提升，質感與重劃區外的落差顯現；尤其是92年後，越來越多的建商在此推出豪宅案，從此兩大重劃區聲名遠播，與『進階住宅區』一詞作掛勾，方能磁吸市民不斷移入；而這兩處重劃區人口的增長，正是鼓山區人口數上升的主因，也是區域房市交易熱絡不可或缺的因素。

從鼓山區推案產品來觀察，幾乎都以大樓案為主；其背後成因，應該與市民對於大樓集合式住宅接受度提高，以及地價飛漲脫不了關係。

然高雄民眾購屋心態保守，對於成屋接受度較高，因此區內推案多數都是成屋案。若扣除特殊因素，一般而言，一件指標案從推出到完銷，賣個2到3年時間恐怕免不了，所以建商多採取自建自售，交由代銷業銷售比率相對少，當然鼓山區內建案也不例外。

由於受到高市停車獎勵容積落日條款衝擊，建商為爭取停獎容積，便趁該條款落日前拼命送審建照；而這些為停獎容積而搶建的個案，最快在今年就會轉成屋案公開，較慢者則在明年。是故，今年至明年間，可能是鼓山區近年來推案量較大的一年；而過了明年之後，案量就會驟減。

更值得注意的是，在這波推案潮過後，兩大重劃區內土地存量將變得更少，土地稀有的題材，日後勢必成為業者援用的主要廣告訴求話題。至於鼓山區內各區段房市狀況為何，以下將分為三區來作探討。