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房地產投資技巧：買屋多作末� 避免糾紛上身

發言人：吐絲男



買屋多做功課 避免糾紛上身


文/洪秀玲


  買房子是一般人畢生的心血，因此購屋前的準備動作及心態要明確，許多的購屋糾紛發生，雖然有時是賣方的惡意欺騙或缺乏誠意，但購屋人法律常識及購屋訊息的完整，多多參考他人成功購屋經驗法則，做好防範措施，也可避免糾紛發生，壞了成家美夢。


 


  根據消費者文教基金會公布的2005年消費糾紛申訴調查顯示，購屋糾紛申訴類型曾於1992至2000年，高居申訴排行榜的第一名，當時也是預售屋盛行期間，之後由於消基會與相關單位不斷宣導，加上自2001年後房地產景氣低迷，於是購屋糾紛的申訴，隨之明顯下降。





 


後來，隨著房地產景氣的復甦，相隔五年後，2005年購屋申訴案件又再度竄升到第一名。消基會將申訴案件分析後，施工品質不良（房屋瑕疵或建材不符）糾紛最多；而經由仲介公司購屋、賣屋產生的糾紛次之，尤其是賣屋者與仲介公司的爭議有攀升趨勢；另外，到會諮詢（814件）高於書面申訴（353件），可看出消費者諮詢後未進一步書面申訴的原因，大多是因為消費者匆促付訂後而後悔，或未詳閱契約書及簽訂，但消基會認為，大多也都是因為業者提供不對等的訊息，所造成消費者不正確的消費行為。


 


 另外，根據內政部統計91年至93年，全台房地產消費糾紛案件件數共計1,303件，這類購屋消費糾紛有逐年提高的趨勢，包括不動產仲介業推出之新成屋、中古屋之仲介糾紛，及建商推案之預售屋、新成屋買賣糾紛。


 


  其中房地產消費糾紛發生率最高的區域，以中、北部地區推案量較大的區域最為明顯，如桃園縣的房地產消費糾紛案件91年至93年即達408件，成為全台發生房地產消費糾紛最高地區，其次為新竹縣的166件與台北市的160件。


 


  再按照房地產糾紛產生原因歸類，「定金」返還、契約審閱權與業者隱瞞重要資訊，為最主要糾紛產生原因；其次為仲介「斡旋金」返還、廣告不實、施工瑕疵等原因。另仲介公司欺罔行為、服務報酬爭議、工程結構及公共安全問題、坪數不足、產權不清楚等爭議案件也有增高的現象。


 


  根據上述的統計，購屋糾紛已成為準備買房子的民眾揮之不去的心結。而專業的房地產從業人員在實際的買賣過程也發現，購屋糾紛發生的因素在購屋人自己的方面也不少，包括有：事前準備不夠，財務規劃不周、對房市行情不了解、輕率下定造成反悔違約、未了解契約內容就簽字蓋章、缺乏法律常識，常發生違約解約導致訴訟事件，或者是選擇房屋、建設公司、仲介公司及經紀人時未「貨比三家」。所以，在此建議消費者買房子還是應該事前多做功課，才能將購屋風險降到最低。


 


  購屋人該做的功課是哪些呢?根據某房屋對已成交客戶所做的調查統計分析，消費者對房仲公司所提供的服務，其對經紀人的要求排行就佔了一半，由此推估，選擇經紀人素質較高的房仲公司，就可大約減少 50% 的購屋糾紛。


　


  該房屋公司的調查顯示，許多的購屋糾紛不單是來自物件本身的問題，出自於人為的疏忽及怠惰更多，買賣雙方最在意的是「我的房子何時可以賣出？」、「我何時才能買到理想的住家？」


　


  經紀人主動帶看物件，定時回報客戶進度，讓買賣雙方掌握狀況，是讓消費者滿意的第一步驟，也是買賣雙方最重視的要件。在與客戶的互動中，經紀人的專業、態度、誠信也可能扭轉客戶遲疑不決、抱怨及誤會的產生。


　


  再來是「買賣雙方誠意」，顯示買賣雙方在買屋賣屋時均擔心對方的誠意不夠，在簽約的過程中發生違約等情事，如有些消費者輕率做下決定後又反悔解約，缺乏法律常識的情況下，造成雙方的困擾，甚至對簿公堂的事件層出不窮。


　


  最後為「客戶權益的保障」，在目前引起的爭議大都為斡旋金的收取、屋齡不符、產權不清、保固制度等，消費者應一一將所要求的條件列明及至地政機關查清該屋的產權，降低購屋時的風險。「物件瑕疵」如海砂屋、輻射屋、滲水、壁癌等問題，一般房屋公司均提供檢測、保固等服務，因此物件瑕疵引起的購屋糾紛所佔的比例不高。


 


  而購屋人也應了解，政府單位不時都提供很多資訊給購屋人，內政部的網站就有許多的購屋資訊，特別是各項房屋買賣相關契約範本。購屋人面臨簽約大事時，應特別注意契約內容與簽約陷阱，及與內政部訂頒之不動產交易定型化契約書範本及定型化契約應記載及不得記載事項有何不同，以維自身購屋權益。


 


  目前內政部印製的有「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」六種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」供社會大眾參考，有需求者，可以上內政部地政司網站下載或以下列方式索取：


(一)向內政部中部辦公室(不動產交易科)函索，其地址為台中市黎明路2段503號。


(二)敘明姓名、住址、電話及欲索取資料傳真至內政部中部辦公室(不動產交易科)，傳真電話：（04）－22502372。


(三)逕向內政部中部辦公室（不動產交易科）索取。


  不動產交易涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，有時卻也非一般人所能普遍瞭解，但又攸關個人財產權益影響甚大。為保障自己的交易安全和消費權益，內政部也提示以下購屋重點供消費者注意。



 


　　（一）現場實地勘查

　　　　　不動產買賣，無論是土地或房屋，甚至預售屋，皆應赴實地勘查，對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰近人士查詢,以發現真實情況。


 


        （二）瞭解出售原因

　　　　　除建設公司推出之預售屋或成屋外，一般成屋出售原因，應詢問清楚，以避免買到凶宅等令自己不舒服的宅第。除向屋主詢問外，亦可從旁打聽，以瞭解真相。



 


　　（三）不要貪小便宜

　　　　　不動產交易是一輩的事，勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子，不要貪小便宜，以避免吃虧上當而後悔。


 


  　（四）不要倉促下決定

　　　　　切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下定，事後要再挽回就困難了，一定要深思熟慮，縱使因而失去交易機會，亦不見得損失，更不要在壓力下作決定。



 


　　（五）慎選不動產服務人員

　　　　　不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解，最好委託專業人員提供服務，選擇優良的仲介公司、經紀人員、估價公司或地政士（土地登記專業代理人），權益才能獲得確保。


 


  針對最常發生糾紛的預售屋，內政部的建議是購買預售屋時更應特別注意下列的事項:

　　（一）建築物有否請領建造執照

　　　　　 建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，辦理建築物保存登記及申請建築改良物所有權狀。



 


　　（二）預防拿不到土地產權

　　　　　 建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建，購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權。




　　（三）瞭解稅費的負擔

　　　　　 房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，除依法令規定（如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納）外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。




　　（四）房屋買賣應標示清楚

　　　　　 買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數，註明房屋是那一棟那一層，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中，較為明確清楚。




　　（五）瞭解房屋面積坪數及單價

　　　　　 建設公司所計算房屋坪數，通常包括室內、陽台及公共設施面積，在預購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內，公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔，所以事實上，私有面積並不等於自用面積，購屋者應予注意，否則自以為單價便宜，但是扣除公用面積外，其單價則相當高。


 


　　（六）注意房屋室內的格局

　　　　　 室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋者應注意的地方。



 


　　（七）瞭解付款辦法及貸款額度

　　　　　 許多建設公司為了促銷，常會以動人的廣告來吸引人們購屋，但是付款辦法是否合適，貸款額度多少，購屋者應充分瞭解。




　　（八）建材及設備

　　　　　 許多建設公司銷售房屋時，常印有精美說明書，其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材，購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項，以防止賣方以劣質品充數，而在交屋時發生糾紛。




　　（九）注意開工日期、完工期限及交屋日期

　　　　　 購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應詳細註明開工日期，以及完工期限與交屋日期，以保障自身的權益。




　　（十）完工後之管理維護

　　　　　 有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會，並按月繳納一定金額之管理費用，購屋者應事先瞭解並配合，以維持社區整潔。




　　（十一）違約事項

　　　　　 購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經一至三年的時間，因此於簽定契約時，有關違約條款內容應詳加注意，以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時，如欲解約卻因違約條款，而可能造成鉅大損失。






  另外，經常處理預售屋消費糾紛的消基會，按其實際案例經驗也指出，消費者在購屋時，因預售屋工地的預售契約係屬定型化契約，消費者有權免費攜回審閱至少五天以上，這個權利千萬不要輕忽放棄。而預售屋契約攜回審閱與簽立時，應與具經驗或專業的朋友會同處理較佳。


 


  此外，購屋人最好就自己的經濟能力選購適合的房子，不要因賣方說要幫忙申請貸款或其他變通方式，而輕率地訂購超出自已能力範圍的房屋。否則一旦貸不到款，或發生其他事故而無法付款時，將會造成無謂的損失。




  特別提醒是在合約方面，應要求代銷公司將建物坪數(主建物面積、附屬建物面積、公共設施面積)及每坪單價書寫清楚，以便坪數不足時，可做求償之用。同時要將授權範圍、代銷期間書寫清楚。訂立預售契約時，對於契稅、增值稅、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費及交屋前之貸款利息與公共設施點交前之管理費用等，都能明確註明，以免日後造成紛爭。而對公設比率與項目，也應要求代銷業者說明清楚。還有停車位產權內容及性質，也應一併要求清楚的說明。


 


  如果事前準備功課充足，但仍不幸的發生購屋糾紛，內政部官員建議，不動產消費爭議一旦發生，消費者為爭取自己應有的權利，可以依民法循訴訟程序解決或依公平交易法、不動產經紀業管理條例等相關規定向房屋所在地主管機關檢舉其不法行為，或依據消費者保護法之規定提出申訴、調解、消費訴訟。


 


  第一次申訴可向企業經營者、消費者保護團體、或直轄市、縣（市）政府之消費者服務中心或其分中心申訴。按規定企業經營者應於接獲消費者申訴之日起算，15日內妥適處理。所以消費者於第一次申訴未獲妥適處理，可向直轄市或縣（市）政府消費者保護官進行第二次申訴。


 


  值得注意的是，消費者於第一次或第二次申訴中，與企業經營者達成協議者，該消費爭議即為解決。但該項協議性質上屬消費者與企業經營者的私法上契約，並不當然得據為強制執行，所以若有任何一方不履行時，他方仍應依調解或訴訟方式強制之。消費者若進行第二次申訴而仍未獲妥適處理者，也可以選擇向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解或直接向法院提起訴訟。


 


  以上購屋糾紛防範之道及權益的爭取，提供給打算購屋的人參考，建議購屋人除了要多看房子貨比三家外，也要記得多逛逛政府主管機關網站及各房屋仲介公司網站，多吸收一些不動產相關知識與概念，才不會因小失大，甚至導致購屋美夢破碎。


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